專訪 ANNA MAE KOO：只有以身作則，別人才會尊重你

Anna Mae Koo 顧曉楠出身於地產世家，是顧氏家族第四代。祖父是顧新記創辦人顧林慶， 曾發展地產，外祖父陳澤儒是地產商永傑集團的創辦人，母親則是前地產代理監管局主席陳韻 雲，所以可以說從小就在離不開地產的環境下成長。她在劍橋大學修畢法律後，第一份工作已經 從事地產，並曾在美國銀行從事地產投資。為何修讀法律後會轉做地產?她解釋:「我想是因為家族背景跟地產有很大淵源，我父母兩邊家族三代也是從事地產，對地產很熟悉，也很喜歡地產。因為作為一個產品，這對人而言是一個基本的需要。我們居住的地方很重要，是家之所在， 跟我們的生活有莫大關係，而家庭對於每個人來說也很重要。」她認為地產與股票不同，不只是一張紙。無論是興建商業、工廈或住宅，我們也能置身其中，感覺比較實在。其實法律的專業知識在地產投資領域同樣能大派用場。「法律知識對從事地產很重要，如買地、起樓、買樓，很多都與法律有很密切關係。懂得法律走的流程會比較好，不容易讓別人牽着走。」她說。

早年顧曉楠也有跟隨母親作物業投資及興建樓宇的經驗，後來自立門戶，創立 SAGE 智銳物業並出任董事，首個發展項目是將家族位於屯門杯渡路的兩座凍倉拆卸，重建新式工廈 99COMMONS。顧曉楠說:「之前那兩座凍倉已空置數十年，土地未得到充分利用。當我加入家族生意，知道有這座物業就前往視察，發現那幅地有很大潛力。」她指出屯門就地價而言在香港屬於比較低位，所以存在商機。當落實要拆卸凍倉重建，當時很多地產經紀、代理都游說她興建數據中心或貨倉。「但我視察實際環境後，發現那裏背靠青山，又有雙輕鐵軌，位置便 利，加上漂亮景觀及大自然生態環境，整體感覺很舒服。我明白香港對於數據中心有需求，但畢竟香港地少人多，有靚景的位置已不多，還用來做數據中心的話未免太浪費。」那時市場已開始興起工廈活化及重建，政府亦希望多加推廣及讓科創企業在工廈開業。於是她在凍倉原址興建了全新甲級工廈 99COMMONS，於 2020 年 8 月正式開業。

耗時 4 年、斥資逾 10 億港元重建的 99COMMONS 共有 338 個單位，是一幢新式工廈。對於這個甲級工廈項目背後的理念，顧曉楠解釋: 「我們的理念比較創新，在新界西很少像我們這樣的規 模及質量的工廈。我們也知道屯門是很多青少年的地方，所以想做些事情可以有益於社會，為青少年或初創企業提供一些租金不會太昂貴的地方，為他們的未來帶來希望。」到目前為止已有一半以上單位成功租出，當中包括不少初創、文創企業或社企，這尤其讓顧曉楠覺得開心。「除了響應政府推動文化、藝術及創意產業在工廈發展的願景，我們更想做到回饋社會。」

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跟一般的 co-working space 共享工作空間的性質不同，99COMMONS 作為代表香港一個全新的產品，概念是在單一業權的一幢大廈中，提供一個位置免費讓租客使用，這在商廈領域是很創新的理念，而理念其實源自住宅。就如住宅有會所供住客使用泳池等設施，是很
普遍的。名為「The Social」 的租戶專享多功能空間佔地逾 2,000 呎，提供自助咖啡吧、桌球檯及戶外休憩空間，為租戶提供輕鬆交流經營心得的場所，激發非凡創意。空間更配備投射影音及會議室供租戶預約使用，適合用作舉辦臨時會議及小型講座。顧曉楠進一步闡述：「過去這一年因為疫情關係，很多商廈業主失去很多租戶， 所以要想辦法挽留租戶而想出這個概念。但我們其實在疫情前已有這個想法，希望做到大廈可以為租戶提供多些空間及服務，這在工廈中是絕無僅有的。」她指出商廈暫時只有太古等規模較大或比較西化的業主才有這個想法，你無法想像在 IFC 租用一個辦公室會有一層免費空間提供予租客作休憩之用，所以這是一個新的理念。99COMMONS 在設計上也有考量關於環保及可持續發展的設施。顧曉楠指出一幢大廈最大的用電量源自冷氣，而 99COMMONS 每個單位均設有自己的冷氣而不採用中央冷氣，理論上可以大大減少用電量。另外大廈的車位均有提供充電插頭；天台上則建有太陽能板，為整座大廈提供所需電量。

由律師到自立門戶成為集團董事，當中定必面對大大小小不同的挑戰。「我記得第一次做投資時，最大的挑戰是要做一個 financial model，例如說酒店或服務式住宅，預設每年的增長會有百分之五，聽上去像很容易。但當你真正去實踐，究竟要如何做到每年可以有百分之五的增長，其實絕對不是一個數字那麼容易，這是我最大的學習。」當真正去做去實踐時，怎樣處理每件細微的事情以達到預設的利潤增長，是最困難的地方。她形容就跟起樓一樣，當真正去興建會遇到如工人罷工等問題，這是以前讀書，也是投資或坐於辦公室內的高層所不會看到的。 「你一定要親身做過，才了解到想跟實踐其實是兩回事， 這可說是我最大的體會及得着。」

這又可以引伸到作為一位領導者所要具備的條件。顧曉楠認為以身作則雖然很困難，卻是很重要的條件。「作為 一位領導者，當你要求別人做到一件事情，你自己也要做到。如你自己做不到，那就不要要求別人能做到。只有以身 作則，別人才會尊重你。」而她又很鼓勵員工表達自己的意見，會放手讓他們去做，盡情發揮創意，甚至以自己的方式去完成工作。「我的角色是向他們提供指引，鼓勵他們提出新的意念，然後給予支持，當然那些意念要先得到我同意。 他們做到愈多，我也會做到愈多，這是相輔相成的。」

訪問期間，可以感受到顧曉楠的直率，相信這也是她與下屬及員工相處時的模 樣。問到她怎樣形容跟下屬及員工的關係，她說:「以前曾有一位員工對我說，跟我共事是一個愛恨的關係。恨是因為我要求很高，要做到不容易;愛則是他們知道任何問題來到我這裏一定可以弄妥。就 算他們跟客戶把事情弄到多糟，我也可以解決。」另外她希望跟員工之間有一份尊重， 並可以領導及教導他們。「我常跟他們說，我的要求很高， 但可以讓他們有所得着。我會直接跟他們說，如果你想要一份比較悠閒的工作，我這裏不適合你。」雖然現在公司的規模比較小，但她很高興每位員工也很上心，會站在公司的立場去想。她希望每個人也可以多做一點，培養多一點 entrepreneurial spirit，可以有 多一點決策權，有助公司的發展及成長。

香港作為一個文明商業社會，在職場上比較沒有男女不平等的問題。但不同行業始終各有傳統。顧曉楠直言在她的公司一定沒有這個問題，然而在建築及地產界就一定不平等。「例如開判頭會議，有人告訴我是不會有女性參與的。但既然大家是合作關係，我覺得有需要參與，卻有人會說:『顧小姐，這不是太好吧。若你在場，他們會不方便說話。』無可否認，地產及建築行業真的比較少女性，但她認為不代表女性做不來，或是不能參與。除了地產界，就發展 商而言也是比較少女性，可以說有九成的發展商都是男性。 「其實我跟認識的數位女性發展商有機會在這行做事，都是因為家族的關係。女性會受到很大程度的歧視，不少判頭一看到你是女性，由他們的目光已知道他們認為你一定不懂得做。」既然知道問題所在，那有沒有可能以行動證明自己的實力，打破不合時宜的傳統規範？她答道慶幸身邊很多顧問也是男性，可以讓他們去發聲。「你說單憑我一位年輕女性去改變這個行業的傳統做法不是那麼容易，但當然單是作為 一位女性身處這個行業就已經是在作出改變，畢竟改變都需要時間。」

而對於有意投身地產行業或創業的年輕人特別是女性， 顧曉楠的忠告就是:「去做吧。」她認為不要因為周邊的人 懷疑你而去懷疑自己。「我知道這很困難，因為沒有做過你 一定會懷疑自己，只有多做才 可建立信心。」就如她的人生 座右銘:「我希望在我的生命 中有責任地用盡上天賦予我 的一切資源，並對世界有貢 獻。」把握每個機會，放膽去做就是了。 在競爭激烈的社會，壓力自是無可避免。除了做運動如 瑜伽、行山外，顧曉楠認為睡 覺是很好的減壓方法。而說到 對她很有啟發性的人或事，她告訴我們 meditation 內觀靜坐 這個習慣幫助她很多，至今已 持續數年，甚至可以給予她很多智慧。「有人說其實每個人也有很多內在智慧，只看你是否聽到或會否去聆聽。而內觀靜坐則是對內在智慧一個很好的灌溉。」她修習瑜伽多年， 相信是由此認識及開始內觀靜坐的習慣。但她強調瑜伽跟內觀靜坐是兩樣事情，後者是更 深層次的練習。「我很相信內在智慧這回事，會讓我們找到很多事情的解決方法。」她娓娓說道。